15 points à vérifier pour bien choisir votre terrain constructible

Choisir le terrain sur lequel vous allez bâtir votre future maison est une étape importante. Si certains trouvent le terrain de leurs rêves en quelques jours seulement, d’autres rechercheront pendant plusieurs mois avant de trouver LA parcelle parfaite. Il faut dire que ce choix fait intervenir une multitude de critères très personnels (ressenti, projection, environnement paysager…) que vous seul•e pouvez considérer. Dans le même temps, il vous faudra concilier ces critères avec de nombreux paramètres très factuels tels que la proximité des réseaux, les règles d’urbanismes…

Si vous êtes actuellement dans la phase du choix du terrain et que vous vous posez plein de questions ou bien que vous ne savez pas trop comment « évaluer » la qualité d’un terrain constructible, je vous propose une liste de 15 critères que vous pouvez être amené•e à prendre en compte dans le choix de votre futur terrain. Ces critères n’auront pas tous la même importance pour vous, mais vous serez probablement amené•e à les considérer.

15 points à vérifier pour bien choisir votre terrain

Téléchargez cette liste ici (c’est gratuit !)

Est-ce que vous vous voyez vivre ici ? Imaginez-vous votre future maison ici ? En général, un terrain, c’est comme une maison, lorsque vous avez trouvé le bon, vous vous projetterez facilement 😉

2. Prix : celui-ci doit être en adéquation avec votre enveloppe globale mais aussi tous les autres critères tels que la surface, la localisation etc. Pour connaître les prix du marché, une petite recherche sur : Le Bon Coin, les sites des agences immobilières ou les annonces des notaires vous permettra de faire une moyenne du prix au m², dans la zone que vous convoitez. Pensez aussi qu’en plus du prix de votre terrain, il vous faudra parfois ajouter : la commission d’agence qui peut s’appliquer ainsi que les éventuels frais d’adaptation pour la construction (faut-il enlever des arbres…?), la probable viabilisation et les frais de notaire.

3. Situation géographique : campagne ou ville, préférence pour certaines communes…vous avez sans doute déjà une petite idée de là où vous aimeriez bien vivre.

4. Environnement et cadre de vie : il s’agit de tout ce qui concerne le terrain mais aussi ce qu’il y a autour ou à proximité. Terrain isolé ou non, environnement paysager, constructions aux alentours, vis-à-vis, vue dégagée… Et aussi : proximité des commodités : écoles, réseaux routiers, commerces…

5. Surface : même si c’est un critère essentiel, toutes les superficies ne se valent pas. A surface égale, 2 terrains configurés différemment et orientés différemment ne vous laisseront pas du tout la même impression de taille. Prenez aussi en considération les possibilités d’implantation de votre future maison : par rapport à la route, au vis-à-vis, à vos éventuels souhaits de clôture, plantations…tout en intégrant le recul minimum imposé par la mairie pour l’installation du portail.

6. Orientation : la possibilité de pouvoir orienter votre maison « plein sud » est un plus pour beaucoup d’acheteurs, en particulier dans certaines régions moins ensoleillées.

Même si Stéphane Plaza ne jure que par l’orientation plein sud, cette orientation ne convient pas à tous… Dans certaines régions où les étés sont très chauds, cette orientation n’est pas forcément la meilleure ou bien elle nécessite des aménagements (brise-soleil…). Idem pour les personnes qui vivent mal les températures trop élevées. Avez-vous envie, vous, de prendre l’apéro sur une terrasse plein sud où il fait 40°C en plein été ? Pensez-y !

7. Proximité des réseaux : avoir les réseaux sur la route, c’est un plus car vous saurez à peu près quelle enveloppe il faudra prévoir (votre constructeur doit vous aider à budgéter tout cela).

8. Internet/téléphone : un élément rarement abordé et pourtant…c’est essentiel ! Sur votre terrain, faites le test avec votre smartphone : avez-vous du réseau ? Le réseau est-il stable sur toute la surface du terrain ? Passez en mode 3G/4G : la connexion est-elle bonne avec votre smartphone ?

Enfin, une fois chez vous, il peut être utile de repérer quelques numéros de téléphones fixes situés dans la rue de votre terrain (via le site des pages blanches). Recherchez les numéros qui appartiennent aux maisons les plus proches de votre terrain. Et faites plusieurs tests d’éligibilité pour vérifier quel débit est proposé, par exemple chez Orange : https://boutique.orange.fr/eligibilite. Si le débit est bon avec un numéro de téléphone d’une maison très proche de votre terrain, il y a de très fortes chances pour que vous n’ayez pas de soucis quant à votre futur débit internet. Ceci étant, ce n’est pas fiable à 100% mais c’est une bonne indication.

9. Lotissement : l’achat d’un terrain en lotissement présente des avantages et des inconvénients, voici les principaux critères à prendre en compte :

• Parmi les avantages, on peut citer la viabilisation déjà réalisée et aussi le cadre de vie « non isolé ». Vivre dans un lotissement, c’est résider dans un vrai petit quartier où vous allez tisser rapidement des liens avec les voisins et où vos enfants vont probablement se faire des amis. La plupart des lotissements sont aussi très bien situés, proches des commerces et bien desservis en transports.
• Parmi les inconvénients, il ne fait aucun doute que la proximité du voisinage (tout aussi sympathique soit-il) peut bien sûr donner lieu à des désagréments. Notez aussi qu’un certain nombre de règles s’appliquent à votre future construction en lotissement : elles sont encadrées par un cahier des charges (espaces verts, équipements, règles d’entretien…) ainsi qu’un règlement applicable à votre construction (matériaux, architecture…) ou à son environnement immédiat (clôture, boite aux lettres…). Gardez donc bien en mémoire que le lotissement présente un coût annuel parfois non négligeable puisque chaque propriétaire participe aux charges du lotissement. C’est une petite somme à prévoir chaque année. Renseignez-vous bien sur tous ces points avant de vous engager. Vous trouverez plus d’informations détaillées sur ce sujet sur le site droit-finances.commentcamarche.net

10. Règles d’urbanisme, PLU et zones « ABF » : le PLU définit les règles d’urbanisme dans chaque commune. Il encadre par exemple le style architectural des constructions, le respect de l’environnement etc. Votre constructeur vous conseillera sur ce point. En plus de ces règles, en présence d’un monument historique, un périmètre de 500m. autour de ce monument nécessite l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France sur votre permis de construire. Si votre terrain est situé dans cette zone « ABF », sachez que cela représente un coût non négligeable dans votre construction.

En Touraine par exemple, comptez au moins 10 000€ de plus dans votre enveloppe.

11. Structure du terrain : la composition du sol est importante à connaître, mais aussi le niveau du sol (terrain en pente) ou encore la présence d’essences végétales à enlever sont des éléments qui impactent de votre construction.

12. Bornage : assurez-vous que le bornage ait été correctement réalisé et récemment. Vérifiez la présence des bornes sur le terrain.

13. Droit de passage : renseignez-vous sur l’éventuelle existence de servitudes de droit de passage sur votre terrain

14. Zone de sismicité : cela concerne une très grande partie de la France ! Sur ce site, vous pourrez identifier les zones géographiques les plus exposées. Sachez qu’en fonction de l’exposition, cela peut représenter un coût non négligeable sur votre construction qui doit être adaptée pour résister aux séismes. Par exemple, toute la partie sud de la Touraine est en zone sismique modérée : les constructions doivent nécessairement être adaptées.

15. Historique des intempéries : la localisation de votre terrain peut vous amener à prendre en compte les phénomènes naturels météorologiques tels que les inondations, les coups de vents etc. avant d’acheter. Sachez qu’un terrain situé dans une zone qui a été inondée, même il y a très longtemps…peut donner lieu à de mauvaises surprises un jour. Idem pour les coups de vents : certaines parcelles sont très exposées aux vents forts ou se situent dans des couloirs d’air favorables aux tempêtes. Ces éléments naturels peuvent être à prendre en considération.

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Pour chaque terrain, il est important de bien vous renseigner quant aux spécificités de la parcelle que vous convoitez (propriétaires, mairie, voisinage…). Votre constructeur ou maître d’œuvre peut aussi être de très bon conseil : il peut vous aider à trouver un terrain et son expérience de professionnel vous permettra d’avoir un regard objectif sur votre futur terrain. A propos de terrain, n’oubliez pas que les agences immobilières locales ainsi que les notaires ont une offre souvent très intéressante de terrains. Et Le Bon Coin, bien sûr 😉 !

Photos : merci à terimakasih0, k_r_craft, Free-Photos, 12019 via pixabay.com